PDFPrintE-mail

Caducité de la promesse de vente sans formalité - Défaillance des conditions suspensives

Cass. civ. 3ème 9 mars 2017 – n° 15-26.182

La promesse synallagmatique de vente est caduque de plein-droit lorsque la condition suspensive n’est pas réalisée au moment de la date de réitération par acte authentique.

C’est le sens d’un arrêt rendu le 9 mars 2017 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation.

Les acquéreurs d’un bien et le vendeur de celui-ci ont signé une promesse synallagmatique de vente sous les conditions suspensives de l’obtention d’un prêt (i) et d’un permis de construire (ii). UN cetain délai était prévu pour la réalisation des conditions. Un autre était prévu pour la réitération de la vente par acte authentique. Le vendeur refusant de signer l’acte authentique, les acquéreurs l’assignent en vente forcée et paiement de la clause pénale.

La Cour d’appel (Chambéry) ordonne la réalisation forcée de la vente au motif que le vendeur ne prétend pas avoir rempli les formalités préalables et nécessaires à la mise en œuvre de la caducité, prévues contractuellement – notamment la rédaction d’une mise en demeure. Celui-ci n’a pas non plus, cherché à contraindre les acquéreurs à signer l’acte authentique après la date de réitération initialement stipulée.

La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel au visa de l’article 1176 du Code civil (dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016). Elle relève que « lorsque, dans une promesse synallagmatique de vente, un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu’à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n’est pas accomplie, la promesse est caduque ».

La Cour de cassation affirme alors que la caducité d’un compromis de vente est inhérente à l’expiration du délai pour réaliser l’évènement attaché à une condition suspensive. La limite pour la réalisation de ce dernier n’est non pas, nécessairement, la date prévue contractuellement pour la réalisation des conditions suspensives, mais la date à laquelle la réitération du compromis par acte authentique a été prévue (V. Cass. 3e civ., 28 mars 2007, n° 03-14.681, Bull. civ. III, n° 52 ; Cass. 3e civ., 29 mai 2013, n° 12-17.077, Bull. civ. III, n° 69). Bien qu'une certaine souplesse soit ccordée jusqu’à la date de réitération par acte authentique, la date de cette dernière constitue l'extrême limite à compter de laquelle la promesse (et donc la vente) sera caduque.